La déclaration préalable de travaux : comment l’obtenir en 2022.
La déclaration préalable (DP) est un dossier administratif qui concerne la validation des travaux par l’administration. Contrairement au permis de construire (PC), elle est plutôt destinée à un projet de faible importance (rénovation, aménagement, amélioration…). C’est le cas par exemple d’un ravalement des façades, pose d’une fenêtre de toit, modification des clôtures, d’un changement de portail…
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Qu’est-ce qu’une déclaration préalable ?
C’est une demande administrative qui permet d’obtenir une autorisation, délivrée par le service urbanisme de votre commune, afin de pouvoir réaliser les travaux en conformité avec le code de l’urbanisme en vigueur. A ce titre, l’administration exerce son droit de regard sur votre projet, notamment pour vérifier qu’il respecte les règles d’urbanisme et le bon voisinage.
Attention, il ne faut pas confondre la déclaration préalable de travaux et le permis de construire (PC) !
La déclaration préalable est une procédure complexe qui prend plusieurs mois car le dossier contient des pièces techniques et documents normalisés. Une connaissance de la réglementation est aussi nécessaire pour vérifier la conformité du projet avant de réaliser le dossier. C’est pourquoi nous conseillons l’assistance d’un professionnel pour éviter le calvaire administratif.
Quand faut-il demander une déclaration préalable de travaux ?
Une déclaration préalable de travaux est obligatoire dès lors que vous modifiez l’aspect extérieur de votre maison. Elle concerne également l’extension ou la construction nouvelle non soumise à l’obligation du permis de construire. Par ailleurs, elle s’applique aussi aux demandes qui se situent dans une zone protégée.
La déclaration préalable de travaux concerne :
- La modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment ou des aménagements.
- Une construction de piscine dont la surface est comprise entre 10 m² et 100 m².
- La création de surface de plancher ou d’emprise au sol entre 5 m² et 20 m² sous la forme d’extension, de surélévation de toiture, d’aménagement des combles… Si la parcelle cadastrale est soumise à un Plan Local d’Urbanisme, le seuil des 20 m² est porté à 40 m².
- L’aménagement d’une annexe jusqu’à 20 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher. Cela concerne les structures couvertes telles qu’un carport, abris de jardin, dépendance, garage…
Elle est nécessaire pour un aménagement avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure à 20 m² (carport, abri de jardin, dépendance…). Il en est de même lors de la construction d’un mur d’une hauteur, au-dessus du sol, supérieure ou égale à 2 m.
Finalement, toute opération entraînant la modification de l’aspect extérieur initial implique également de réaliser cette démarche (changement des menuiseries, ravalement de la façade et travaux de couverture…)
Vérifier la faisabilité avant la déclaration préalable
Avant de commencer votre démarche administrative, il est utile d’évaluer la faisabilité de votre projet. Un dossier non conforme aux règles d’urbanisme sera rejeté par le service instructeur de votre commune. Il faut donc commencer par une lecture du Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour identifier rapidement les contraintes qui pèsent à votre parcelle. En plus un autre cadre réglementaire peut aussi s’appliquer, comme le Plan d’Occupation des Sols (POS). Sur demande, la mairie peut fournir un document d’information appelé certificat d’urbanisme qui vous sera utile. Le certificat d’urbanisme liste les obligations réglementaires et peut même renseigner la faisabilité de votre projet.
L’objectif est de pouvoir identifier rapidement si votre parcelle est située dans une zone protégée. C’est le cas si votre parcelle est proche d’un bâtiment historique ou d’un site remarquable. Dans ce cas, des contraintes spécifiques peuvent être imposées, notamment par les Architectes des Bâtiments de France (ABF)
Le contenu d’une déclaration préalable de travaux
Le dossier de déclaration préalable de travaux est un ensemble de pièces administratives et graphiques. En plus du Cerfa 13703*06, le dossier doit comporter huit pièces complémentaires.
Le formulaire Cerfa
Le Cerfa est un formulaire administratif réglementé à joindre au permis de construire mais aussi à la déclaration préalable de travaux. Il intègre l’identité et les coordonnées du demandeur, mais aussi les caractéristiques du terrain et du projet. Les surfaces créées ou supprimées y sont déclarées, notamment pour la mise à jour du calcul des impositions.
Le formulaire permet essentiellement de communiquer des modifications réalisées dans le cadre des travaux principaux. Des pièces complémentaires sont à prévoir en ce qui concerne la localisation et les caractéristiques de la réalisation.
Les pièces à fournir pour une demande d’autorisation
La DP1 comprend un plan de situation du lieu intégrant les futurs travaux. Il indique aussi sa localisation géographique et la référence cadastrale de la parcelle.
La DP2 correspond au plan de masse détaillant l’emplacement du projet sur le terrain. On y trouve encore les aménagements qui seront effectués.
Le plan en coupe, ou DP3, est relatif à l’implantation en altitude du bâtiment et le terrassement sur la parcelle d’origine.
La DP4 contient un plan des façades et des toitures. Ces plans décrivent l’aspect extérieur de la construction ou de la rénovation ainsi que les hauteurs.
La DP5 est une perceptive (vue) extérieure illustrant les modifications qu’apporte le projet sur l’existant.
La DP6 est un document graphique qui correspond à une modélisation 3D dans l’environnement. Cette insertion facilite la vision du projet depuis l’espace public.
La DP7 correspond à une photographie montrant le contexte proche du projet.
La DP8 est également une photographie qui situe cette fois le terrain dans l’environnement lointain.
L’instruction de la déclaration préalable
Où déposer la déclaration préalable ?
Après avoir terminé la rédaction du dossier de demande de travaux, il faut maintenant l’envoyer en mairie. Le dossier de déclaration préalable est à déposer en 2 exemplaires minimum, ou par courrier recommandé avec accusé de réception. La mairie se chargera de la transmission au service d’urbanisme pour étude et validation. Bien sûr, le propriétaire du terrain est le premier concerné mais il peut également autoriser un tiers à déposer sa demande de travaux. Cependant, en l’absence du titre habilitant cette tierce personne à réaliser les travaux, la mairie est en droit de refuser la demande.
Qui délivre le l’autorisation de travaux ?
Le service urbanisme est seul compétant pour délivrer une autorisation de travaux. Ce n’est pas forcément la mairie qui intègre cette mission pour la commune. Dans le cas d’un regroupement de communes, la gestion de l’urbanisme peut être confiée à un EPCI – Établissement Public de Coopération Intercommunale. Les agents qui composent le service urbanisme ont pour mission de vous renseigner sur les questions d’urbanisme. Ils sont également en charge de l’application des règles en matière de rénovation et de construction. La procédure consiste, entre autres, à vérifier la recevabilité et délivrer une autorisation suivant un délai d’instruction.
Quels sont les délais d’instruction ?
Lorsque vous déposez votre demande de travaux en mairie, le dossier met un certain temps à être traité par le service d’urbanisme. Le délai pour instruction varie suivant le type de demande. Il y a également des cas spécifiques qui peuvent influer sur le temps de traitement. Enfin, un dossier incomplet ne peut aller au bout de cette procédure d’instruction et sera retourner. Cela augmente souvent le délai nécessaire pour obtenir son autorisation et commencer les travaux.
Résultat d’instruction de la déclaration préalable
Avant le terme de la durée d’instruction, la mairie va faire part de sa décision en acceptant la demande ou en la refusant.
Autorisation de travaux accordée
Vous recevez un courrier recommandé avant la fin du délai d’instruction si l’administration accepte votre dossier. À ce moment, vous avez l’obligation d’installer un panneau de chantier sur la parcelle. Les travaux peuvent commencer !
À NOTER : L’absence de réponse de la part de la mairie correspond à une acceptation tacite de l’autorisation d’urbanisme. Le Code de l’Urbanisme précise dans l’Article R*424-2 des cas où le silence ne vaut pas forcément acceptation. C’est pourquoi nous conseillons de demander à la mairie un avis de non-opposition.
Refus de la déclaration préalable de travaux
Si la demande est refusée, c’est que le dossier ne répondait pas aux attentes du service instructeur. Les raisons peuvent être variées : document manquant, détails insuffisants sur certaines pièces, problème d’échelle sur les plans… La mairie peut alors émettre une demande de pièces complémentaires avant d’exprimer un refus catégorique. Dans ce cas, une période de 3 mois permet de fournir les informations manquantes.
Par contre, le refus pour motif de non-respect d’un point de la réglementation implique d’adapter le projet en lui-même. Il faut donc avoir une parfaite connaissance des règles d’urbanisme et des attentes du service instructeur afin de compléter le dossier de manière à ce qu’il soit validé. Une bonne approche est de constituer le meilleur dossier dès le début afin d’éviter les allers-retours qui allongent le délai d’instruction.
Après l’obtention d’une autorisation de travaux
Comment afficher l’autorisation d’urbanisme ?
L’affichage de votre panneau de chantier est imposé par la réglementation dès l’obtention d’une autorisation d’urbanisme. Celui-ci atteste de la légalité du projet en cours sur la parcelle. Il doit être visible depuis la voie publique durant toute la durée des travaux. D’une dimension minimale de 80 x 120 cm, il doit comporter les informations relatives à l’autorisation accordée, le nom des bénéficiaires, la nature du projet et du terrain…
Qu’est-ce que le droit de recours des tiers ?
Le délai de recours des tiers démarre à partir de la date d’affichage du panneau sur votre parcelle. D’une durée de 2 mois, cette période autorise toute personne à déposer un recours à l’encontre de la déclaration préalable de travaux. Pour cela, elle doit justifier que le projet a une conséquence directe sur les conditions d’occupation ou d’utilisation de son propre bien. Les voisins de la parcelle sont donc les premiers concernés.
À NOTER : Il est conseillé d’attendre les 2 mois réglementaires afin de laisser les tiers s’exprimer. En effet, si la procédure venait à être enclenchée, les travaux déjà réalisés pourraient être remis en cause.
Quelle est la durée de validité ?
L’autorisation d’urbanisme est valable durant 3 ans et les travaux doivent être réalisés sur cette période. Le demandeur devra refaire une demande s’il n’effectue pas les travaux dans les délais. Il est possible de demander jusqu’à 2 renouvellements d’un an pour une durée maximale de validité de 5 ans.
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Déclaration préalable et fin des travaux
L’obligation du demandeur concernant les travaux réalisés ne s’arrête pas à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme. En effet, il faut adresser à la mairie une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT). Ce document atteste que les travaux ont été terminés mais aussi qu’ils correspondent au projet présenté dans la demande initiale de déclaration préalable. Suivant les caractéristiques du projet, il faut joindre à la DAACT une attestation Bbio (RT2012) et une déclaration de conformité PMR.
Pas de déclaration préalable, quels risques ?
Contourner l’obligation de déclaration préalable pour votre projet de rénovation ou d’aménagement est une infraction au code de l’urbanisme. Celle-ci peut être constatée par un agent de l’état jusqu’à 10 ans après la réalisation des travaux. En premier lieu, vous encourez une amende comprise entre 1200€ et 6000€ par mètre carré de surface construite.
Attention! Les peines prévues peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution desdits travaux. Article L.480-4 du code de l’urbanisme.
Mais le tribunal de grande instance en charge de l’affaire pourra également imposer les sanctions suivantes :
- Arrêt immédiat des travaux illégaux
- Mise en conformité des constructions
- Démolition totale des constructions non déclarées
Régularisation de la déclaration préalable
Vous avez la possibilité, et cela est vivement conseillé, de régulariser des travaux non déclarés. Il peut s’agir d’une omission de votre part mais aussi d’une faute du précédent propriétaire de votre habitation. Dans ce cas, la procédure de déclaration préalable est également possible. Il faudra cependant veiller à indiquer dans le formulaire Cerfa qu’il s’agit d’une régularisation.
Comment facilement obtenir sa déclaration préalable ?
Vous l’aurez compris, la complexité des pièces demandées et des règles d’urbanisme ne rendent pas la tâche facile pour un particulier.
JeveuxConstruire met son expertise à disposition des professionnels de la construction depuis 2015. Spécialiste de la maison individuelle, le bureau réalise les démarches administratives sur toute la France pour les constructeurs. Nous vous aidons à réaliser vos projets de construction, rénovation et extension.
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