Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui définit les règlementations de la construction dans une zone définie. Il comprend les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes, les règles d’urbanisme et les participations d’urbanisme applicables à une parcelle donnée. Ce document est gratuit. Il faut en faire la demande auprès de la mairie concernée pour tous projet d’achat un terrain. Il fournit des informations importantes concernant la constructibilité, les droits et obligations attachées à un terrain.

Comment obtenir le certificat d’urbanisme?

En règle générale, il est disponible auprès de la mairie avec libre accès. Dans le cas où le projet requiert un avis ou accord d’un service d’état, cela doit être mentionné dans le certificat d’urbanisme. De même, si un sursis à juger est opposable à une proclamation préalable ou à une requête pour l’obtention d’un permis de construire, ces informations doivent aussi être citées dans le document. Selon l’article L 422-1 du code de l’urbanisme, le certificat est remis dans les mêmes formes, conditions et délais que le permis de construire. Ainsi, le maire est l’autorité compétente au nom de la mairie quand la commune est gratifiée d’un PLU ou encore d’une carte communale, et à défaut le préfet au nom de l’Etat.

Quels sont les différentes catégories de certificat d’urbanisme ?

Il existe deux types de certificat d’urbanisme. Le premier est un document contenant des simples informations demandées dans le cas où le projet n’est pas encore bien défini. Il permet de connaitre les règles d’urbanisme applicable. Il indique la situation de la parcelle en tenant compte des dispositions d’urbanisme relatives à celle-ci. On y trouve également les limitations administratives du droit de propriété et les taxes et participations d’urbanisme. Le second quant à lui est un certificat d’urbanisme opérationnel. C’est une sorte de demande pour savoir si une opération est réalisable ou pas. Dans ce cas précis, la requête doit énoncer la destination des structures envisagées et leur surface de plancher.

Durée de validité du certificat d’urbanisme.

Un certificat d’urbanisme quelle que soit sa catégorie est valide pendant 18 mois à compter de sa délivrance. Cependant, il est possible de prolonger cette durée d’une année aussi longtemps qu’on n’apporte aucun changement aux dispositions d’urbanisme, servitudes de fonction publique et différentes contributions d’urbanisme applicables au terrain. Pour faire une demande de prolongation, on utilise un papier libre et on en réalise deux exemplaires avec le certificat d’urbanisme à prolonger. On les adresse à la collectivité au plus tard au 16e mois de la validité en cours du précédent certificat.

Modèles de certificat d’urbanisme

Retrouvez en téléchargement des exemples commentés de certificats d’urbanisme d’information (CU A) et opérationnel (CU B).

Ces exemples à télécharger gratuitement décryptent à la fois le formulaire à remplir page après page ainsi que les plans à joindre selon la demande afin que vous puissiez réaliser vous-même votre propre dossier.

Modèle de certificat d’urbanisme d’information

Le demande de certificat d’urbanisme d’information (CU A) permet d’informer son demandeur de la situation juridique du terrain : taxes et participations applicables, servitudes administratives et règles d’urbanisme.

Le dossier de certificat d’urbanisme d’information comporte les documents suivants :

• Formulaire CERFA correctement rempli ;
• Plan de situation du terrain (CU 1).

Cet exemple commenté vous permettra de remplir convenablement le formulaire de certificat d’urbanisme et de réaliser les plans.

Modèle de certificat d’urbanisme opérationnel

Le certificat d’urbanisme opérationnel (CU B), en plus d’informer de la situation juridique du terrain, permet à l’administration de prendre position sur la faisabilité légale d’une opération.

Ainsi, à l’issue de son examen, l’administration transmet une notification auprès du demandeur indiquant si le projet est constructible ou non, en particulier au regard de son implantation et des réseaux existants.

Le dossier de certificat d’information comporte les documents suivants :

• Formulaire CERFA correctement rempli ;
• Plan de situation du terrain (CU 1) ;
• Note descriptive succincte du projet (CU 2 – à joindre obligatoirement dès lors que la demande consiste en un CU opérationnel) ;
• Plan du terrain (CU 3 – à fournir si le terrain comporte déjà des constructions au moment du dépôt de la demande) ;
• Document complémentaire : plan des façades et des toitures à l’état initial et futur (pièce facultative).

Informations générales

Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme ?

Le certificat d’urbanisme consiste en un document administratif permettant de renseigner son demandeur de la situation juridique d’un terrain.

L’administration territorialement compétente se prononce alors sur (article L.410-1 du code de l’urbanisme) :

• Les dispositions d’urbanisme applicables au terrain : à quel règlement local obéit-il (zone agricole, naturelle, urbaine, carte communale …) ?
• Les limitations administratives au droit de propriété : le terrain est-il soumis à des servitudes administratives (plan d’exposition du bruit, plan de prévention des risques, monuments historiques …) ?
• La liste des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain : quelles sont les taxes applicables et leurs taux (taxe d’aménagement …) ?

Quelle différence entre un certificat d’urbanisme d’information et un certificat d’urbanisme opérationnel ?

Le code de l’urbanisme prévoit deux types de certificats d’urbanisme :

1. Le certificat d’urbanisme d’information (ou simple) : le CU a)
2. Le certificat d’urbanisme opérationnel (ou pré-opérationnel) : le CU b)

Le certificat d’urbanisme d’information se limite à préciser la situation juridique du terrain.

Le certificat d’urbanisme opérationnel, en plus d’apporter ces renseignements, permet également d’informer son demandeur sur la faisabilité d’une opération de construction.

Dans les deux cas, le certificat d’urbanisme a essentiellement valeur d’information : il informe de la situation actuelle du terrain et le cas échéant de la faisabilité a priori d’un projet sans pour autant autoriser ou interdire quoi que ce soit.

Un certificat d’urbanisme peut-il être refusé ?

Le certificat d’urbanisme d’information ne peut pas être refusé ni accepté, dans la mesure où il se limite à informer de la situation juridique du terrain.

Le certificat d’urbanisme opérationnel peut en revanche être positif (art. R.410-13 du code de l’urbanisme), ou négatif (art. R.410-14 du code de l’urbanisme) lorsqu’il laisse apparaitre que l’opération projetée serait contraire aux règles d’urbanisme. Toutefois, le certificat d’urbanisme positif n’apporte aucune garantie d’obtention d’une autorisation de construire. À l’inverse, le certificat d’urbanisme négatif peut être suivi de cette obtention.

Il convient d’insister sur le fait qu’un certificat d’urbanisme ne consiste qu’en une demande d’information : un certificat d’urbanisme n’est en aucun cas un accord à la construction !

Un certificat d’urbanisme peut-il remplacer une autorisation de construire ?

Un certificat d’urbanisme, qu’il soit simple ou opérationnel, ne peut en aucune manière s’imposer à une autorisation de construire. Le certificat d’urbanisme opérationnel peut toutefois faire l’objet d’un recours en annulation, dans le délai de 2 mois à partir de sa notification.

Démarches administratives

Dépôt et contenu du dossier de certificat d’urbanisme

Le dépôt du dossier s’effectue en mairie en 2 exemplaires pour le certificat d’information, ou 4 exemplaires pour le certificat d’urbanisme opérationnel.

Le certificat d’urbanisme d’information comporte :

• le formulaire CERFA ;
• ainsi qu’un plan de situation (CU 1).

Le certificat d’urbanisme opérationnel, en plus du formulaire CERFA et du plan de situation, intègre :

• une note descriptive (CU 2) décrivant la nature de l’opération ;
• ainsi qu’un plan du terrain (CU 3) s’il existe des constructions au moment du dépôt de la demande.

Il n’existe qu’un seul CERFA pour les deux types de certificats d’urbanisme.

Téléchargez le formulaire de certificat d’urbanisme CERFA n°13410*02

Examen de la demande

La demande est en principe examinée par la mairie ou l’intercommunalité.

Elle peut toutefois être instruite par la Direction Départementale des Territoires (DDT, ex-DDE), essentiellement, lorsque la commune n’est pas soumise à Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Délai d’instruction

Le délai d’instruction est de 1 mois pour le certificat d’urbanisme d’information (art. R.410-9 du code de l’urbanisme) ou 2 mois pour le certificat d’urbanisme opérationnel (art. R.410-10 du code de l’urbanisme). Le délai d’examen du certificat d’urbanisme opérationnel est majoré afin de tenir compte du délai de consultation des services extérieurs au service instructeur (service d’assainissement notamment).

Le silence de l’administration à l’issue du délai d’instruction vaut certificat d’urbanisme tacite (art. R.410-12 du code de l’urbanisme). Le certificat tacite a pour unique effet de « cristalliser » les dispositions d’urbanisme pendant sa période de validité.

Durée de validité

La durée de validité du certificat d’urbanisme est de 18 mois (art. R.410-18 du code de l’urbanisme). Le délai peut être prorogé d’année en année, sur demande présentée 2 mois avant l’expiration du délai de validité, uniquement lorsque les dispositions d’urbanisme, les servitudes ou encore le régime des taxes n’ont pas évolué de manière favorable à son demandeur (art. R.410-17 du code de l’urbanisme).

Effets du certificat d’urbanisme

Dès lors qu’une demande d’autorisation de construire est déposée pendant la période de validité du certificat d’urbanisme, alors les dispositions d’urbanisme, les servitudes administratives et le régime des taxes tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent pas être remis en cause (art. L.410-1 du code de l’urbanisme).