Permis de construire : comment l’obtenir en 2022.
La demande de permis de construire est obligatoire pour vos travaux important. Mais que devez-vous savoir sur cette démarche d’urbanisme qui peut s’avérer très complexe ?J’ai besoin d’un permis !
Qu’est-ce qu’un permis de construire ?
Cette demande administrative permet d’obtenir une autorisation, délivrée par le service urbanisme de votre commune, afin de réaliser les travaux. L’administration exerce un droit de regard sur votre projet, notamment pour vérifier qu’il respecte les règles d’urbanisme en vigueur.
Attention, il ne faut pas confondre le permis de construire et la déclaration préalable de travaux (DP) !
Le permis de construire est une procédure complexe qui prend plusieurs mois car le dossier contient des pièces techniques et documents normalisés. Une connaissance de la réglementation est aussi nécessaire pour vérifier la conformité du projet avant de réaliser le dossier. C’est pourquoi nous conseillons l’assistance d’un professionnel pour éviter le calvaire administratif.
L’EXPERT FRANÇAIS DU PERMIS DE CONSTRUIRE Nous réalisons cette procédure au quotidien pour les architectes, constructeurs, maîtres d’œuvre, artisans, particuliers… Vous obtenez les plans de votre permis de construire pour déposer un dossier conforme en mairie ! Je souhaite recevoir un devis gratuit
Quand faut-il demander un permis de construire ?
La demande de permis de construire est obligatoire dès que la construction présente certaines caractéristiques. C’est le cas si votre habitation subit un changement de surface de plancher ou d’emprise au sol. Il peut aussi s’agir de travaux d’aménagement ou de modification de l’aspect extérieur de votre maison.
Le permis de construire concerne :
- La construction sur un terrain nu d’une maison individuelle.
- Une construction de piscine dont la surface est supérieure ou égale à 100 m².
- La création de surface de plancher ou d’emprise au sol à partir de 40 m² sous la forme d’extension, de surélévation de toiture, d’aménagement des combles… Si la parcelle cadastrale n’est pas soumise au Plan Local d’Urbanisme, le seuil des 40 m² est réduit à 20 m².
- L’aménagement d’une annexe à partir de 20 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher. Cela concerne les structures couvertes telles qu’un carport, abris de jardin, dépendance, garage…
De manière général, vous devez déposer un permis de construire dès lors que la déclaration préalable de travaux (DP) ne suffit pas aux caractéristiques de votre projet. Cette démarche concerne la création de surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure à 20 m². Concernant les extensions, cette surface est portée à 40 m² pour les zones urbaines déclarées dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Enfin, aucune démarche n’est nécessaire pour les constructions de moins de 5 m² de surface de plancher et d’emprise au sol.
Vérifier la faisabilité avant le permis de construire
Avant d’initier votre démarche administrative, il est nécessaire d’évaluer la faisabilité de vos travaux. En effet, un dossier non conforme aux règles d’urbanisme sera rejeté par le service instructeur. Il faut donc commencer par une lecture du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et identifier rapidement les contraintes qui s’appliquent à votre parcelle. D’autres règlements peuvent aussi s’appliquer, comme le Plan d’Occupation des Sols (POS). Pour vous aider, la mairie peut fournir un document d’information appelé certificat d’urbanisme. Celui-ci liste les obligations réglementaires et peut même renseigner la faisabilité de votre projet.
Finalement, il faut identifier rapidement si votre parcelle est située dans une zone protégée. C’est le cas à proximité d’un bâtiment historique ou d’un site remarquable par exemple. Dans ce cas, des contraintes spécifiques peuvent être imposées, notamment par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).
Le contenu d’une demande de permis de construire
Le dossier de permis de construire est un ensemble de pièces administratives mais aussi graphiques. Pour un projet de maison individuelle, en plus du Cerfa n°13406*06, le dossier doit comporter huit documents nommés PCMI.
Le formulaire Cerfa
Le Cerfa est un formulaire administratif réglementé à joindre au permis de construire mais aussi à la déclaration préalable de travaux. Il intègre l’identité et les coordonnées du demandeur, mais aussi les caractéristiques du terrain et du projet. Les surfaces créées ou supprimées y sont déclarées, notamment pour la mise à jour du calcul des impositions.
Le formulaire permet de communiquer des travaux réalisés dans le cadre du projet principal. Par exemple, l’option de démolition est à préciser lorsque des bâtiments existants sont à démolir.
L’attestation Bbio
L’administration attend une attestation de prise en compte des exigences de la Réglementation Thermique (RT 2012) pour une nouvelle construction ou une extension si :
- Le bâtiment a un usage d’habitation
- Le bâtiment est chauffé pour le confort de ses occupants
Cependant, l’attestation Bbio à fournir en annexe du permis de construire peut-être plus ou moins détaillée selon un dernier critère de surface créée. Lorsque celle-ci est inférieur à 50 m², il suffit de transmettre une attestation simplifiée. Dans le cas d’une surface nouvelle supérieure à 50 m², il faut fournir une attestation Bbio complète.
Les pièces à fournir pour une demande de maison individuelle
- Le PCMI1 contient un plan de situation du terrain. Il indique aussi sa localisation géographique et la référence cadastrale de la parcelle. L’instructeur peut ainsi identifier les règles applicables en fonction de la zone concernée par le projet.
- Le PCMI2 correspond au plan de masse détaillant l’implantation du projet sur le terrain et les aménagements qui seront effectués. Ce plan décrit avec précision l’emplacement des constructions, les plantations réalisés et arbres abattus, le raccordement aux réseaux… L’échelle utilisée doit y être renseignée et scrupuleusement respectée.
- Le plan en coupe, ou PCMI3, est relatif à l’implantation en altitude du bâtiment par rapport au terrain d’origine. Cette vue de profil doit être fournie avant et après les travaux, afin de visualiser le terrassement du terrain et les modifications sur le volume extérieur.
- Le PCMI4 est une notice descriptive qui présente le projet, les matériaux utilisés ainsi que les choix techniques et esthétiques. Finalement, on y trouve les explications liées au terrain et à l’environnement proche.
- En premier lieu, le PCMI5 contient un plan des façades qui permet d’apprécier les aspects esthétiques extérieurs de la construction. Or, le PCMI5 peut aussi contenir un plan de toiture. Celui-ci est relatif aux pentes de toit, la hauteur du faîtage et de l’égout…
- Finalement, l’insertion sur site (PCMI6) vient intégrer une modélisation 3D du projet dans son environnement. Ce montage graphique permet de visualiser l’état futur après travaux depuis l’espace public. Il est également suivi des photos de l’environnement proche (PCMI7) et lointain (PCMI8).
En fonction du projet et des règles applicables, des éléments complémentaires peuvent compléter le permis de construire. En cas de démolition, division de parcelle ou encore aménagement des combles… il faudra joindre d’autres plans, certificats ou photographies.
L’instruction du permis de construire
Où déposer la demande de permis ?
Après avoir terminé la rédaction du dossier de demande de travaux, il faut maintenant l’envoyer en mairie. Le dossier de permis de construire est à déposer en 4 exemplaires minimum, ou par courrier recommandé avec accusé de réception. La mairie se chargera de la transmission au service d’urbanisme pour étude et validation. Bien sûr, le propriétaire du terrain est le premier concerné mais il peut également autoriser un tiers à déposer sa demande de travaux. Cependant, en l’absence du titre habilitant cette tierce personne à construire, la mairie est en droit de refuser la demande.
Qui délivre le permis de construire ?
Le service urbanisme est seul compétant pour délivrer une autorisation de permis de construire. Ce n’est pas forcément la mairie qui intègre cette mission pour la commune. Dans le cas d’un regroupement de communes, la gestion de l’urbanisme peut être confiée à un EPCI – Établissement Public de Coopération Intercommunale. Les agents qui composent le service urbanisme ont pour mission de vous renseigner sur les questions d’urbanisme. Ils sont également en charge de l’application des règles en matière de rénovation et de construction. La procédure consiste, entre autres, à vérifier la recevabilité et délivrer une autorisation suivant un délai d’instruction.
Quels sont les délais d’instruction ?
Lorsque vous déposez votre demande de travaux en mairie, le dossier met un certain temps à être traité par le service d’urbanisme. Le délai pour instruction varie suivant le type de demande. Il y a également des cas spécifiques qui peuvent influer sur le temps de traitement. Enfin, un dossier incomplet ne peut aller au bout de cette procédure d’instruction et sera retourner. Cela augmente souvent le délai nécessaire pour obtenir son autorisation et commencer les travaux.
Résultat de l’instruction du permis de construire
Avant le terme de la durée d’instruction, la mairie va faire part de sa décision en acceptant la demande ou en la refusant.
Autorisation de construire accordée
Vous recevez un courrier recommandé avant la fin du délai d’instruction si l’administration accepte votre dossier. À ce moment, vous avez l’obligation d’installer un panneau de chantier sur la parcelle. Les travaux peuvent commencer !
À NOTER : L’absence de réponse de la part de la mairie correspond à une acceptation tacite de l’autorisation d’urbanisme. Le Code de l’Urbanisme précise dans l’Article R*424-2 des cas où le silence ne vaut pas forcément acceptation. C’est pourquoi nous conseillons de demander à la mairie un avis de non-opposition.
Refus du permis de construire
Si la demande est refusée, c’est que le dossier ne répondait pas aux attentes du service instructeur. Les raisons peuvent être variées : document manquant, détails insuffisants sur certaines pièces, problème d’échelle sur les plans… La mairie peut alors émettre une demande de pièces complémentaires avant d’exprimer un refus catégorique. Dans ce cas, une période de 3 mois permet de fournir les informations manquantes. Par contre, le refus pour motif de non-respect d’un point de la réglementation implique d’adapter le projet en lui-même. Il faut donc avoir une parfaite connaissance des règles d’urbanisme et des attentes du service instructeur afin de compléter le dossier de manière à ce qu’il soit validé. Une bonne approche est de constituer le meilleur dossier dès le début afin d’éviter les allers-retours qui allongent le délai d’instruction.
Si vous estimez qu’un dossier est conforme malgré le refus de l’administration, vous pouvez consulter notre article sur les voies de recours.
Après l’obtention du permis de construire
Comment afficher le permis de construire ?
L’affichage de votre panneau de chantier est imposé par la réglementation dès l’obtention d’une autorisation d’urbanisme. Celui-ci atteste de la légalité du projet en cours sur la parcelle. Il doit être visible depuis la voie publique durant toute la durée des travaux. D’une dimension minimale de 80 x 120 cm, il doit comporter les informations relatives à l’autorisation accordée, le nom des bénéficiaires, la nature du projet et du terrain…
Qu’est-ce que le droit de recours des tiers ?
Le délai de recours des tiers démarre à partir de la date d’affichage du permis de construire sur votre parcelle. D’une durée de 2 mois, cette période autorise toute personne à déposer un recours à l’encontre du permis de construire. Pour cela, elle doit justifier que le projet a une conséquence directe sur les conditions d’occupation ou d’utilisation de son propre bien. Les voisins de la parcelle sont donc les premiers concernés.
Quelle est la durée de validité ?
L’autorisation d’urbanisme est valable durant 3 ans et les travaux doivent être réalisés sur cette période. Le demandeur devra refaire une demande s’il n’effectue pas les travaux dans les délais. Il est possible de demander jusqu’à 2 renouvellements d’un an pour une durée maximale de validité de 5 ans.
Permis de construire et fin des travaux
L’obligation du demandeur concernant les travaux réalisés ne s’arrête pas à l’obtention du permis de construire. En effet, il faut adresser à la mairie une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT). Ce document atteste que la construction a été terminée mais aussi qu’elle correspond au projet présenté dans la demande initiale de permis de construire. Suivant les caractéristiques du projet, il faut joindre à la DAACT une attestation Bbio (RT2012) et une déclaration de conformité PMR.
Pas de permis de construire, quels risques ?
Contourner l’obligation du permis de construire pour votre projet de construction ou d’agrandissement est une infraction au code de l’urbanisme. Celle-ci peut être constatée par un agent de l’état jusqu’à 10 ans après la réalisation des travaux. En premier lieu, vous encourez une amende comprise entre 1200€ et 6000€ par mètre carré de surface construire.
Les peines prévues peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution desdits travaux. Article L.480-4 du code de l’urbanisme
Mais le tribunal de grande instance en charge de l’affaire pourra également imposer les sanctions suivantes :
- Arrêt immédiat des travaux illégaux
- Mise en conformité des constructions
- Démolition totale des constructions non déclarées
Régularisation du permis de construire
Vous avez la possibilité, et cela est vivement conseillé, de régulariser des travaux non déclarés. Il peut s’agir d’une omission de votre part mais aussi d’une faute du précédent propriétaire de votre habitation. Dans ce cas, la procédure du permis de construire est également possible. Il faudra cependant veiller à indiquer dans le formulaire Cerfa qu’il s’agit d’une régularisation.
Comment facilement obtenir son permis de construire ?
Vous l’aurez compris, la complexité des pièces demandées et des règles d’urbanisme ne rendent pas la tâche facile pour un particulier.
JeVeuxConstruire met son expertise à disposition des professionnels de la construction depuis 2015. Spécialiste de la maison individuelle, le bureau réalise les démarches administratives sur toute la France pour les constructeurs. Nous vous aidons à réaliser vos projets de construction, rénovation et extension.
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